El punto de partida del país es bueno, la esperanza a través de la regulación y el control de la industria inmobiliaria, la prevención y la solución de los riesgos financieros sistémicos, evitar que la industria inmobiliaria se convierta en Guo shuqing "la mayor amenaza para la seguridad financiera" rinoceronte gris ".
Desde la aplicación del mecanismo a largo plazo de los bienes raíces, la tercera línea y la cuarta etapa, la restricción de la concentración de los préstamos bancarios y la concentración de la oferta de tierras han aumentado las políticas, lo que ha dado lugar a un endurecimiento del crédito inmobiliario, un sobregiro del poder adquisitivo de los residentes y un enfriamiento del sentimiento de compra de viviendas, lo que ha dado lugar en parte a una mentalidad de corrida y a un efecto de estampida, lo que ha dado lugar a una mayor reducción de los préstamos bancarios y a un enfriamiento de la confianza del mercado. El mercado inmobiliario inevitablemente ha entrado en un círculo vicioso.
Las malas noticias continúan, y las buenas noticias no están ausentes.
Debido a que las empresas inmobiliarias en el primer semestre del año para la rápida repatriación de efectivo y una variedad de descuentos en la venta de viviendas y otros factores, a pesar de la segunda mitad de la experiencia de la caída del acantilado, las ventas totales de viviendas comerciales en 2021 siguen aumentando. Según los datos de la Oficina Nacional de Estadística: de enero a noviembre de 2021, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 158.131.000 metros cuadrados, un aumento del 4,8% con respecto al año anterior; Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 16166,7 millones de yuan, un aumento del 8,5%. Según las estimaciones de Kerry, se espera que las ventas anuales de viviendas comerciales alcancen un nuevo récord, con una superficie y una cantidad de más de 1.800 millones de metros cuadrados y 18 billones de yuan, respectivamente.
La Conferencia Central de trabajo económico, celebrada del 8 al 10 de diciembre, subrayó la necesidad de mantener la posición de que la casa se utiliza para vivir y no para freír, fortalecer la orientación de las expectativas, explorar nuevos modelos de desarrollo, persistir en el arrendamiento y la compra, acelerar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo, promover la construcción de viviendas asequibles y apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas. Debido a la aplicación de políticas urbanas para promover el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.
El 11 de diciembre, Ning Jizhe, Director Adjunto de la Comisión Nacional de desarrollo y reforma y Director de la Oficina Nacional de Estadística, dijo que para fortalecer la seguridad básica de la vivienda de los residentes, "los bienes raíces son el pilar de la industria, la vivienda es el consumo de los residentes". Esto es también después de muchos a ños, el alto nivel de re - mencionar "la industria inmobiliaria es un pilar", sin duda para la industria desalentadora inyecta una inyección de fuerza.
En un pronóstico para 2022, publicado a mediados de noviembre de 2021, Morgan Stanley dijo que China pasaría de "desapalancamiento" a "apalancamiento estable" después de un a ño de austeridad sin precedentes. Se espera que la política sea más clara y que la economía vuelva a crecer un 5,5% en 2022, mejor de lo que se prevé actualmente en el mercado.
Mirando hacia 2022, la palabra "estable" prevalece.
A pesar de la presión a la baja de la economía, no se modificará la orientación de la "vivienda sin especulación", no se modificará la determinación de no utilizar los bienes raíces como instrumento y medio para estimular la economía a corto plazo, y se prevé que los siguientes departamentos cooperen entre sí, bajo la orientación de las Políticas de "alquiler y compra simultáneos", "Promoción de un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria mediante la aplicación de políticas urbanas", "precios estables de la vivienda, expectativas estables", etc. Mantener la continuidad y estabilidad de la política reguladora.
A principios de diciembre de 2021, la Comisión Reguladora de valores de China dijo que apoyaría a las empresas inmobiliarias de alta calidad en la emisión de bonos, fondos para la fusión y adquisición de proyectos de empresas de riesgo, apoyo a las empresas inmobiliarias privadas en la financiación racional y normal, mantener el canal de financiación de bonos desbloqueado. La Comisión Reguladora Bancaria y de seguros de China también dijo que, de acuerdo con las diferentes condiciones locales, se centrará en satisfacer las necesidades hipotecarias de la primera Suite y la mejora de la vivienda, la concesión racional de préstamos para el desarrollo inmobiliario, préstamos M & A.
Además, en el pasado, el modelo de desarrollo inmobiliario de "alta deuda, Alto apalancamiento, alto volumen de negocios" terminará, la confianza de los creyentes en la subasta colapsará, y se espera que las ventas de viviendas existentes se conviertan en el modelo principal en 2022 y más allá.
Pero el desafío no es pequeño para restaurar la confianza del mercado.
1. El riesgo de truenos y impagos sigue siendo elevado para las empresas inmobiliarias muy endeudadas. Según las estadísticas de los informes económicos del siglo XXI, el total de bonos en dólares de los EE.UU. De 88 empresas inmobiliarias principales que siguen en vigor asciende a 456, y el total de bonos emitidos es de unos 190.665 millones de dólares de los EE.UU. De ellos, 33 tienen más de 2.000 millones de dólares en deuda y 46 tienen más de 1.000 millones de dólares en deuda. La deuda de 29.730 millones de dólares expirará en el primer semestre de 2022, de los cuales 3.475 millones de dólares corresponden a Evergrande, 2.205 millones a jiazhaoye y 1.250 millones a Greenland Group y Xincheng Holdings.
Se espera que ambos extremos de la oferta y la demanda sean difíciles de recuperar en poco tiempo. En el lado de la oferta, la falta de acceso a la tierra por parte de los promotores inmobiliarios privados en 2021, principalmente por parte de las empresas centrales o estatales, o la falta de espacio disponible para el desarrollo en 2022. En el lado de la demanda, debido a la rápida devolución de efectivo, la reducción del apalancamiento y la reducción de la deuda, muchas empresas inmobiliarias redujeron los precios o redujeron los precios encubiertos de las ventas de viviendas, en el segundo semestre de 2020 más el primer semestre de 2021, las ventas ascendieron a 20 billones de dólares, muy por encima de la escala normal de 16,7 billones de dólares, lo que dio lugar a un grave sobregiro de la demanda (similar al doble efecto 11).
En tercer lugar, debido a las expectativas inciertas de la caída de los precios de la vivienda, el impuesto sobre bienes inmuebles no se pagará, as í como a la preocupación por el aumento del riesgo de que las empresas inmobiliarias fracasen, los consumidores tienen una mentalidad de esperar y ver la moneda es difícil de eliminar en un momento.
Por lo tanto, es especialmente importante restablecer la confianza en 2022. La buena noticia es que, según el análisis y las previsiones de las instituciones de investigación, el mercado inmobiliario de nuestro país alcanzó su punto más bajo en el cuarto trimestre de 2021, mantuvo un valor negativo en el primer semestre de 2022 y se volvió positivo en el segundo semestre. Morgan Stanley pronostica una modesta disminución del 2% en las ventas de viviendas en 2022 - un aumento del 5% en 2021, pero una disminución del 15% en el tercer trimestre de 2021 - con una base más baja en el segundo semestre de 2022, que se espera sea positiva a ño tras año.
Con el fin de reflejar más concretamente el frío y cálido conocimiento de sí mismo de la industria inmobiliaria en 2021, el tigre olfateó cinco empresas como objeto de revisión y perspectiva, a saber, Evergrande, Vanke, rongchuang, Wanda y Shell.
Thunderbolt y default se han convertido en las palabras clave más llamativas de la industria inmobiliaria en los últimos meses
Evergrande: una loca exploración al borde de la quiebra y la reorganización
En 2021, Evergrande se convirtió en el rinoceronte gris más grande de la industria inmobiliaria.
Como el magnate inmobiliario más endeudado del mundo, la deuda en el balance de Evergrande asciende a 195 millones de yuan, hasta el cierre del viernes 31 de diciembre de 2021, el precio de las acciones de China Evergrande (03333.hk) es inferior a 1 / 10 a principios de 2021, el valor de mercado actual es de sólo 21.000 millones de dólares de Hong Kong; El frenético Evergrande (00708.hk) tiene un valor de mercado máximo de casi 700.000 millones de dólares de Hong Kong, ahora sólo 38.170 millones de dólares de Hong Kong, en pocos meses, el valor de mercado se evaporó alrededor del 95%; Evergrande Property (06666.hk) también es similar, las acciones alcanzaron un máximo de 19,74 dólares de Hong Kong en 2021, ahora sólo 2,64 dólares de Hong Kong, lo que corresponde a un valor de mercado de 28,5 millones de dólares de Hong Kong.
En cuanto a la crisis de la deuda de Evergrande, Hu Wen escribió sucesivamente "Evergrande está en peligro? Evergrande rechaza el rumor", "Xu jiayin y Evergrande, cuánto tiempo puede durar?" "El destino de Xu jiayin ha sido bloqueado" y "Hot pot Xu jiayin, la UCI Evergrande" y muchos otros artículos, ya no se repite aquí.
Para Evergrande, sus truenos son jalados uno por uno, con unos pocos nodos clave del tiempo:
El 24 de septiembre de 2020, un documento pdf titulado "Evergrande Group Co., Ltd. Report on requesting support for major Asset Restructuring projects" se propagó por diferentes canales. Aunque Evergrande más tarde rechazó los rumores de emergencia, el tigre olfateó la noticia de que el documento era auténtico y fiable, esta amenaza significa que el documento pesado se convirtió en "Individual Housing Enterprise" después de Evergrande sentó una buena base;
In July 2021, the Yixing Branch of guangfa Bank applied to the Wuxi central Court of Jiangsu Province for Property Preservation before the Prosecution, and requested to freeze the Bank Deposit of Yixing hengyu Property and Hengda real estate group of RMB 132.1 million or to Seal and seize other equivalent Property;
El 9 de septiembre de 2021, Hengda Fortune fue sospechosa de ser una tormenta eléctrica, algunos empleados de primera línea dijeron que los productos no podían ser honrados, y los líderes ejecutivos no respondieron a esto o incluso pagaron por adelantado. Esto ha enfriado completamente el corazón de la gente. Al día siguiente, Xu jiayin dijo: "Puedo no tener nada, pero los inversores de Evergrande Fortune no pueden tener nada!" Evergrande Fortune Thunderbolt se convierte en la gota de arroz que aplasta a Evergrande, también se convierte en la clave que Evergrande vive en la UCI, después de una serie de corridas y estampidas comienzan aquí;
El 6 de diciembre de 2021, Evergrande no pagó intereses a los tenedores de bonos por valor de 82 millones de dólares en el último período de gracia, lo que dio lugar a un incumplimiento sustancial.
En este proceso, Evergrande se ha convertido en un ratón callejero, también se ha convertido en la boca de los departamentos pertinentes de "empresas inmobiliarias individuales" y "casos", es "su propia mala gestión, expansión ciega" causada. La eventual reestructuración de la deuda de Evergrande es casi inevitable.
Para 2022, el problema central que Hengda necesita resolver es sin duda encontrar dinero y pagar la deuda.
Volver a trabajar y entregar el edificio. En la noche del 26 de diciembre de 2021, el Grupo Evergrande celebró una reunión semanal sobre la reanudación de la producción y la garantía de la construcción. Xu jiayin, que siempre ha disfrutado del farol, dijo: "los últimos cinco días de este mes nos quedan, debemos correr a toda velocidad para asegurar que se complete el Objetivo de 39.000 unidades de este mes". Hengda dijo en un comunicado de prensa que, a partir del 26, la tasa nacional de reanudación del proyecto fue del 91,7%, en comparación con principios de septiembre de 2021, cuando la "Conferencia de juramentos de construcción" aumentó en un 40%; El número de trabajadores reanudados fue de 89.000, lo que representa un aumento del 31% con respecto a septiembre.
Obtener apoyo en efectivo. Una es vender activos de alta calidad en efectivo y la otra es buscar activamente préstamos para transfusiones de sangre. En la situación actual de la casa no se puede vender, no hay transfusión de sangre de las instituciones financieras, Evergrande ni dinero para pagar la deuda, ni dinero para volver a trabajar, garantizar el pago de la construcción.
Lo peor es probablemente el mejor resultado, Evergrande se mueve hacia la reestructuración de la deuda, Evergrande se queda, Xu jiayin sale.
Creación financiera: vivir a la sombra de la crisis de la deuda de Evergrande
En la crisis de Evergrande, el compañero más nervioso puede ser Sun Hongbin - en parte, Xu jiayin y Sun Hongbin son jugadores más fuertes.
Sin embargo, a diferencia de Xu jiayin, Sun Hongbin fue uno de los primeros en oler el olor peligroso de los magnates inmobiliarios. A finales de 2019, aconsejó a los promotores inmobiliarios que "renunciaran a la fantasía", juzgando: no dejaran que la economía dependiera excesivamente de los bienes raíces o se convirtiera en una "política nacional"; Esta ronda de regulación durará mucho tiempo; Es casi imposible aumentar la deuda en el futuro. ¿Pero podría ayudar a rongchuang a convertirse en un hombre afortunado en esta tormenta de regulación inmobiliaria?
Según el informe del primer semestre de 2021, el activo total de rongchuang China es de 1205.453 millones de yuan, el pasivo total es de 997.122 millones de yuan, la relación activo - pasivo es del 82,72%, lo que representa una disminución del 1,24% con respecto a finales de 2020.
Sun Hongbin dijo en la reunión de comunicación de desempeño: "además de nosotros, hay una posibilidad de tormenta eléctrica".
Al decir esto, Sun Hongbin puede estar borracho.
Vale la pena mencionar que más de un a ño, Sun Hongbin "Buy drink" muchas veces.
El 22 de junio de 2020, Sun Hongbin asistió a la ceremonia de firma del Acuerdo de cooperación en materia de inversiones para el proyecto de desarrollo de la pequeña ciudad de Shaoxing Huangjiu. Se informó de que la inversión total del proyecto era de más de 30.000 millones de yuan y la superficie total del edificio era de más de 1 millón de metros cuadrados.
El 19 de mayo de 2021, el Gobierno Popular de la ciudad de Renhuai celebró una ceremonia de firma del acuerdo marco del proyecto de construcción de la base de producción de licor Maotai con rongchuang China Global Wine Industry Group. En julio, el Departamento de creación financiera aumentó su capital en 900 millones de yuan al Grupo Mundial de vinos finos. Además, Sun Hongbin también a través de su propiedad runze, el distribuidor de alcohol 1919 llevó a cabo una inversión de 600 millones de yuan, incluyendo 200 millones de yuan de emisión direccional y 400 millones de yuan de transferencia de acciones.
El 24 de septiembre, una carta de ayuda enviada por la División Shaoxing de rongchuang al Gobierno local se difundió ampliamente en los medios sociales, en la que se pedía al Gobierno que prestara apoyo especial a la política, alegando que su liquidez en efectivo se enfrentaba a obstáculos y dificultades. Esto abre la punta del iceberg de la crisis de liquidez. Entre ellos, el proyecto de la ciudad de vino de arroz mencionado anteriormente ha tenido un grave déficit de ingresos y gastos, la ciudad de vino de arroz está invirtiendo 7.700 millones de dólares en la actualidad, hasta la fecha, debido a la influencia de la sombría situación del mercado, el Fondo de recuperación es de más de 2.000 millones de dólares.
Según las estadísticas de los informes económicos del siglo XXI, en los dos últimos meses, la escala de los fondos recuperados de China superó los 20.000 millones de yuan mediante la eliminación de proyectos y la operación de capital, entre ellos:
El capital de los dos proyectos de Hangzhou se transferirá al socio Binjiang, con un capital de 1.673 millones de yuan.
La financiación de la colocación de acciones ascendió a 6.080 millones de yuan;
Sun Hongbin prestó 450 millones de dólares a la empresa sin intereses;
Transferir el negocio gestionado por empresas al servicio de creación financiera por un valor de 1.800 millones de yuan;
Recientemente se han vendido con éxito tres proyectos en Shanghai y Hangzhou, con un precio total estimado de transacción de 2.680 millones de yuan;
Mientras tanto, las conchas de inversión temprana se han convertido en cajeros automáticos de rongchuang. Según las estadísticas, rongchuang China vendió alrededor de 45.352.000 acciones de depósitos estadounidenses de conchas durante el período comprendido entre el 1 de junio de 2021 y el 7 de diciembre de 2021, con un total de alrededor de 1.084 millones de dólares (alrededor de 6.890 millones de yuan).
Sin embargo, el retorno frenético del efectivo en tan poco tiempo ha suscitado preocupaciones sobre la cadena de capital y el tamaño real de la deuda.
Según los resultados financieros a medio plazo de rongchuang en 2021, el pasivo corriente total asciende a 754.960 millones de yuan, lo que representa un aumento de unos 71.040 millones de yuan en comparación con 683.920 millones de yuan a finales de 2020, principalmente debido al aumento de diversas cuentas por pagar.
Anteriormente, la creación financiera "tres rojo a un rojo", reduciendo la deuda a corto plazo de más de 50.000 millones de dólares, mientras que sus cuentas por pagar aumentaron en más de 80.000 millones de dólares.
Por lo tanto, algunos analistas creen que rongchuang está atrasado con el dinero de los proveedores, mientras que la deuda a corto plazo.
Además, un estudio reciente de UBS señaló que la deuda fuera de balance era de unos 200.000 millones de yuan. Al 30 de noviembre de 2021, unos 25.000 millones de yuan de bonos nacionales y extranjeros de rongchuang China expirarán a finales de 2022, incluidos dos bonos privados por valor de 845 millones de dólares y unos 10.900 millones de yuan de bonos que entrarán en el período de reventa en 2022.
Aunque desde el punto de vista de la liquidez, la creación de cuentas financieras en efectivo y equivalentes de efectivo de 101.099 millones de yuan, apenas puede cubrir la deuda a corto plazo vencida en un a ño de 90.962 millones de yuan, pero casi un billón de pasivos corrientes, más 200.000 millones de pasivos fuera de balance, el Estado de ánimo de Sun Hongbin puede no ser más fácil que Xu jiayin.
Me pregunto si Sun Hongbin está bebiendo para ahogar sus preocupaciones.
En cuanto a rongchuang y Sun Hongbin, los problemas centrales que deben resolverse en 2022 son los siguientes: la seguridad de la deuda, la venta segura, la venta de activos no esenciales, la fractura también debe venderse, para evitar el trueno como Evergrande. Sun Hongbin debe ser experimentado en este sentido, piensa en 2017, Wanda estalló en la crisis de liquidez, Wang jianlin es cómo romper la muñeca, una variedad de proyectos culturales y de viaje para vender a Sun Hongbin.
Wang jianlin perdió la cara ese año.
Muchas personas creen que la razón por la que Evergrande tiene la situación actual es que Xu jiayin no está dispuesto a vender nada, no hay coraje de Wang jianlin para romper la muñeca, hasta que quiere vender, los activos en sus manos no valen nada.
Por lo tanto, bajo el artículo relacionado con la crisis de Evergrande, Wang jianlin se convirtió en el objeto de alabanza...
Wang jianlin o visión a largo plazo, desde hace mucho tiempo fuera de la propiedad;
El Jefe Wang es el más afortunado, todo el mundo está bien cuando tiene un problem a, todo el mundo tiene un problema, él ha resuelto;
En algunos aspectos, Xu jiayin todavía no tiene Wang jianlin Niu para forzar un poco, Wanda también cayó en una crisis en ese a ño, ver a la gente romper la muñeca...
Verás, lo bueno y lo malo se ponen de relieve en la misma industria. Sin ser el hombre más rico de todos estos años, Wang jianlin perdió la cara en ese momento, ahora todos ganan de vuelta. Así que cuando los magnates de la vivienda se rascaban los oídos y las mejillas para pagar sus deudas, Wang jianlin anunció que Wanda estaba en el mercado.
El 21 de octubre de 2021, la bolsa de Hong Kong publicó el folleto de Zhuhai wanda commercial Management Group Co., Ltd. Wang jianlin introdujo una serie de inversiones de guerra en Zhuhai wanda commercial Management, con una valoración total de 180.000 millones de yuan, y el valor de las acciones de Wang jianlin es de unos 100.000 millones de yuan.
Ya en 2018, wanda commercial Management introdujo Tencent, Suning, Jingdong, rongchuang y otras inversiones de guerra, 34.000 millones de yuan a alrededor del 14% de las acciones, en ese momento, la valoración de wanda commercial Management ascendió a 242.900 millones de yuan.
23 de diciembre de 2014, wanda commercial (03699.hk) cotiza en la bolsa de Hong Kong
